La prima risposta alle infiltrazioni d’acqua provenienti dall’appartamento sovrastante consiste nel limitare i danni immediati. Occorre isolare i punti bagnati con teli impermeabili, spostare mobili, quadri e tappeti, staccare la corrente se l’acqua raggiunge prese o plafoniere. Fotografare subito le macchie, i rivoli e gli oggetti danneggiati fornisce la prova di quanto accaduto e del momento in cui la perdita è stata rilevata.
Individuare l’origine e avvisare il proprietario del piano superiore
Una volta mitigato l’effetto, è essenziale risalire alla causa: tubazione flessibile del bagno, guarnizioni usurate, perdita dall’impianto di riscaldamento. Conviene salire dal vicino, mostrare le foto e chiedere di controllare i locali corrispondenti alla vostra macchia. Se l’inquilino non è in casa, telefonare o inviare messaggio raccomandato dà prova dell’avviso. Nel frattempo si avverte l’amministratore di condominio, che può convocare l’idraulico di fiducia e, se necessario, autorizzare l’apertura della porta per motivi di urgenza.
Coinvolgere un tecnico per la ricerca perdita e redigere il verbale
L’idraulico o la ditta specializzata utilizza termocamera, gas tracciante o test con colorante per localizzare la tubazione guasta senza demolizioni estese. Il tecnico redige un verbale descrivendo punto di rottura, cause probabili, prime stime di ripristino. Copie del documento vanno consegnate a entrambi i proprietari e all’amministratore: serviranno per stabilire responsabilità e avviare le richieste di risarcimento.
Attivare la copertura assicurativa
Se l’edificio ha una polizza globale fabbricati, l’amministratore inoltra la denuncia sinistro; se i singoli proprietari detengono polizze domestiche con garanzia “ricerca guasti” o “responsabilità civile”, ciascuno attiva la propria compagnia. Le assicurazioni aprono perizie: il perito verifica il verbale tecnico, quantifica danni al contenuto (intonaci, parquet, arredi) e stabilisce la somma liquidabile. Presentare le foto scattate subito dopo l’infiltrazione e le fatture di intervento accelera l’iter.
Ripristinare tubazioni e finiture nel rispetto del decoro condominiale
La riparazione idraulica spetta al proprietario da cui nasce la perdita; la parte danneggiata del soffitto sottostante rientra nelle opere di ripristino a suo carico in base all’art. 2051 del codice civile (responsabilità per cosa in custodia). L’intervento deve riportare intonaco, rasatura e pittura allo stato precedente, utilizzando colori identici o concordati con il proprietario inferiore. Se il danno riguarda parti comuni (colonne montanti), l’onere grava sul condominio pro-quota.
Gestire eventuali inadempienze o controversie
Quando il vicino o il condominio non intervengono, si invia diffida scritta via PEC o raccomandata chiedendo riparazione e risarcimento entro un termine (tipicamente dieci giorni). Trascorso il termine si può ricorrere alla mediazione obbligatoria (organismo di conciliazione) e, se fallisce, al giudice di pace o al tribunale a seconda del valore con un atto di citazione per infiltrazioni. In causa serviranno: perizia tecnica, preventivi, foto, copie delle diffide e delibere condominiali.
Prevenire futuri sinistri con controlli periodici
Dopo il ripristino, è buona regola far verificare annualmente flessibili, scarichi e radiatori, installare valvole di intercettazione facilmente accessibili e adottare sensori wireless flood-alert che inviano allarme sul telefono in caso di gocciolamento. Al piano inferiore si può applicare pittura traspirante con additivo antimuffa per limitare danni estetici se in futuro l’umidità dovesse ripresentarsi.
Conclusioni
Un’infiltrazione proveniente dall’appartamento superiore richiede un’azione rapida su tre fronti: salvaguardia dell’ambiente, accertamento tecnico della causa e attivazione della catena assicurativa-legale. Affrontare ogni fase con documentazione accurata, dialogo tempestivo con il vicino e coinvolgimento dell’amministratore riduce i tempi di riparazione e i rischi di contenzioso, ripristinando la serenità abitativa nel rispetto delle norme e delle responsabilità civili.